El mercado de strip centers en el Gran Santiago experimenta una recuperación consolidada durante 2025-2026. La tasa de vacancia se ubicó en 6.6% durante el primer semestre de 2025 según reportes de Colliers, reflejando estabilidad después de años de ajustes post-pandemia. Los precios de arriendo han comenzado a subir nuevamente, especialmente en locales de primer piso en corredores consolidados, mientras la demanda se mantiene robusta impulsada por la recuperación del comercio minorista y cambios en hábitos de consumo de proximidad.

Strip Centers se Posicionan como Formato Clave del Retail Chileno

Los strip centers se han consolidado como uno de los formatos comerciales más resilientes del mercado inmobiliario chileno en la última década. A diferencia de los grandes centros comerciales tradicionales, estos centros de conveniencia ofrecen acceso directo desde estacionamientos, ubicación estratégica en zonas residenciales, y un mix comercial enfocado en necesidades cotidianas.

En los últimos 10 años, el mercado de strip centers en Gran Santiago creció significativamente con un incremento del 53.4% en nuevos centros, alcanzando un inventario total cercano a los 250,000 metros cuadrados al cierre del primer semestre de 2024, según datos de GPS Property y Colliers.

Este crecimiento no ha sido homogéneo. Los corredores Norte y Oriente experimentaron el mayor desarrollo, impulsados por la expansión de nuevos polos habitacionales en comunas como Colina, Lo Barnechea, Peñalolén y Quilicura. El modelo de negocio demostró su fortaleza durante la crisis sanitaria de 2020-2021, cuando muchos strip centers mantuvieron operaciones gracias a locales de primera necesidad como farmacias, supermercados y servicios esenciales.

Vacancia Estabilizada: Señal de Madurez del Mercado

La tasa de vacancia ha mostrado una tendencia a la estabilización en los últimos cuatro semestres, un indicador clave de la salud del mercado. Después de alcanzar uno de sus puntos más altos en el primer semestre de 2021 con 6.8%, la vacancia experimentó una tendencia a la baja que la llevó hasta niveles históricamente bajos de 3.3% a finales de 2023.

Durante el primer semestre de 2025, la tasa de vacancia alcanzó 6.6%, lo que representa un leve incremento respecto a períodos anteriores, pero que según los analistas se mantiene dentro de parámetros saludables para un mercado maduro.

Corredores con Mejor y Peor Desempeño

El análisis por corredores revela comportamientos diferenciados en el Gran Santiago:

Corredores con menor vacancia (mejor desempeño):

• Sur Oriente (La Florida, Puente Alto, Peñalolén): 2.9% - El corredor con mejor ocupación, impulsado por densidad poblacional creciente
• Centro y Poniente (Santiago Centro, Estación Central, Maipú): 3.2% - Buena demanda por comercio de proximidad

Corredores con mayor vacancia (áreas de oportunidad):

• Nor-Oriente (Providencia, Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea): 9.2% - La más alta del mercado, explicada por mayor disponibilidad en pisos superiores y precios premium
• Norte (Quilicura, Huechuraba, Colina): 5.8% - Nivel medio con oportunidades por desarrollo habitacional en curso

Es importante destacar que la zona Nor-Oriente, a pesar de tener la vacancia más alta, concentra el 31% del inventario total del mercado con aproximadamente 77,400 metros cuadrados, seguida de la zona Norte con 20%.

Diferenciación por Ubicación: Dónde Están los Valores Más Altos

Los precios varían significativamente según el corredor:

Precios Premium (Primer Piso):

• Nor-Oriente (Las Condes, Vitacura, Providencia): 0,87-0,88 UF/m²
  • Sector El Golf y Eje Apoquindo alcanzan valores superiores
  • Perfil de arrendatarios: Retail especializado, servicios premium, gastronomía

Precios Medios (Primer Piso):

• Norte (Quilicura, Huechuraba): 0,69-0,72 UF/m²
• Centro (Santiago Centro, Ñuñoa): 0,65-0,70 UF/m²

Precios Accesibles (Primer Piso):

• Norte y Sur Poniente: 0,60-0,65 UF/m²
  • Mayor oportunidad de entrada para emprendedores y comercio local

En cuanto a pisos superiores, los precios promedian entre 0,49-0,68 UF/m², siendo la zona Sur Poniente la más accesible con 0,49 UF/m² y el Nor-Oriente la más costosa con 0,68 UF/m².

Oportunidades de Inversión: ¿Dónde Están las Mejores Rentabilidades?

Análisis de Rentabilidad por Corredor

Para inversionistas evaluando oportunidades en el mercado de strip centers, el análisis debe considerar rentabilidad esperada vs. riesgo:

Inversiones Premium - Menor Riesgo, Rentabilidad Estable:

• Corredor Nor-Oriente (Las Condes, Vitacura)
  • Ventaja: Precios altos (0,87 UF/m²), arrendatarios sólidos, ubicación consolidada
  • Desafío: Mayor vacancia en pisos superiores (9.2%), barrera de entrada alta
  • Rentabilidad bruta estimada: 6-7% anual
  • Perfil: Inversionistas institucionales, fondos de inversión inmobiliaria

Inversiones Equilibradas - Riesgo Medio, Rentabilidad Atractiva:

• Corredor Norte (Quilicura, Huechuraba, Colina)
  • Ventaja: Crecimiento habitacional proyectado, precios medios (0,69 UF/m²)
  • Desafío: Desarrollo aún en curso, necesita consolidación
  • Rentabilidad bruta estimada: 7-8% anual
  • Perfil: Inversionistas individuales con horizonte mediano plazo

Inversiones de Alto Potencial - Mayor Riesgo, Rentabilidad Superior:

• Ventaja: Menor vacancia (2.9%), demanda robusta, precios accesibles
• Desafío: Perfil socioeconómico medio, rotación de arrendatarios puede ser mayor
• Rentabilidad bruta estimada: 8-9% anual
• Perfil: Inversionistas con conocimiento del mercado local

¿Listo para Aprovechar las Oportunidades del Mercado Comercial?

El mercado de strip centers en Santiago presenta una ventana de oportunidad atractiva tanto para inversionistas como para empresarios buscando expandir sus operaciones retail. La combinación de vacancia controlada, precios en recuperación, y desarrollo planificado configura un escenario favorable para los próximos 2-3 años.

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